نکات حقوقی خرید ملک

نکات حقوقی خرید ملک اعم از مسکونی ، تجاری یا زمین،رعایت این نکات در قراردادها بسیار مهم است.خریدار باید با نکات مهم و اولیه ‌ای درمورد این نوع از قرارداد‌ها آشنا باشد تا پس از معامله با مشکل برخورد نکند. همان‌طور که می ‌دانید، معامله ملک و زمین کار ساده ‌ای نیست و خیلی از افراد نمی‌ دانند در هنگام خرید و فروش ملک باید به چه نکات و موارد مهمی توجه کنند.اما نگران نباشید با ما در این مقاله همراه شوید تا نکات حقوقی خرید ملک را برای شما عزیزان بازگو کنیم.

نکات حقوقی خرید ملک :

• مراجعه به مشاور حقوقی: قبل از هرگونه اقدام، مشاوره با یک وکیل متخصص در زمینه حقوق املاک می‌تواند مفید باشد.
• بررسی مستندات: تمامی مستندات و مدارک مربوط به ملک باید به دقت بررسی شوند.
• تعیین شرایط واضح: شرایط و الزامات قرارداد باید به وضوح بیان شوند تا از هرگونه سوء تفاهم جلوگیری شود.
• توجه به قوانین محلی: هر منطقه ممکن است قوانین خاص خود را داشته باشد که باید در نظر گرفته شوند.

نکات حقوقی قبل از معامله

• تحقیقات میدانی
• مشاهده اسناد زمین
• دریافت استعلامات

یکی از نکات مهم خرید زمین در شمال، انجام تحقیقات میدانی برای بررسی مسائل حقوقی زمین است.شما صرفا تحقیقات میدانی را برای بدست آوردن اطلاعات انجام می‌دهید. هرگز بر مبنای این اطلاعات تصمیم‌گیری نکنید. بلکه پیش از تصمیم‌گیری باید این اطلاعات را با مراجعه به اسناد و گرفتن استعلام، صحت‌سنجی کنید.

حتما سند زمین را چه قولنامه‌ای است چه دفترچه‌ای چه تک برگ، بررسی کنید. بررسی سند را باید با هدف مشاهده مساحت دقیق زمین، اوقافی بودن و مسائلی که از خواندن سند قابل استخراج است انجام دهید. همچنین اگر سند ملک، تک برگ باشد، می‌توانید با مشاهده نقشه کاداستر و UTM ملک، محل دقیق قرارگیری زمین را بررسی کنید.

پیش از معامله زمین، برای بررسی داشتن معارض حتما استعلام بگیرید. استعلامات را برای خرید زمین در شمال جدی‌تر گرفته و حتما با مشاهده بنچاق، مسئله تسلسل ایادی را بررسی کنید.

همچنین برای بررسی کاربری زمین که نکته بسیار مهمی است، جهت گرفتن استعلام باید به شهرداری و ادارات مربوطه مراجعه کنید. البته اگر قصد خرید زمین در شمال کشور را دارید، حتما طرح هادی روستایی را بررسی کنید تا متوجه شوید در توسعه‌های آینده، کاربری زمین مورد نظر چطور تغییر می‌کند.

اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند؛ بنابراین خریدار یا مستأجر پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شود. اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده کردید، می‌توانید با استفاده از کد رهگیری املاک از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور استعلامات لازم را به عمل آورید.

نکته:ملکی که به فروش می‌رسد، نباید در رهن یا وثیقه شخص یا نهادی باشد و اصطلاحاً ملک باید آزاد باشد. اگر ملکی در وثیقه یا رهن باشد، در سند مالکیت ملک قید می‌شود؛ بنابراین در هنگام خرید ملک حتماً باید به آزاد بودن سند توجه کرد. اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، در این صورت فروش ملک دارای اشکال است. خرید و فروش و معامله خانه‌ای که به عنوان ضمانت در رهن بانک است و یا اینکه از جانب مرجع قضائی توقیف شده، دارای منع قانونی است.

یکی از راهکار‌های حقوقی مرسوم در مورد خرید خانه تحت رهن این است که خریدار وکالت‌نامه‌ای جهت فک رهن و بازداشت از فروشنده اخذ کرده و با هزینه بخشی از قیمت ملک به منظور پرداخت وام و بدهکاری که زمینه‌ساز توقیف ملک مربوطه شده است، مراحل فک رهن و بازداشت خانه را انجام بدهد. درواقع خریدار به جای آنکه کل بهای خانه را به فروشنده بپردازد، بخشی از آن را برای فک رهن و توقیف خانه به شخصیت حقیقی یا حقوقی طلبکار پرداخت می‌کند.

ابتدا باید مدارک شناسایی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کنید. اگر خود مالک هنگام امضای قرارداد نباشد؛ بلکه وکیل، ولی یا قیم مالک به جای او حضور داشته باشد، خریدار باید دلایلی را که نشان دهنده سمت آن‌هاست، بررسی کند و مشخص شود آیا حدود اختیارات وکیل در وکالت ‌نامه شامل حق فروش و گرفتن بهای معامله می‌شود یا خیر.

لازم به ذکر است که در صورت تعدد مالکین حتماً باید همه آن‌ها ذیل قرارداد را به نسبت سهم خود امضاء کنند، مگر اینکه یکی یا برخی از آن‌ها از جانب سایرین وکالت داشته باشند. این مسئله بیش‌تر در مورد املاک وارثی مصداق پیدا می‌کند. همچنین در خصوص املاک وارثی خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده و نیز هویت وراث را احراز کند، فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.

توجه به این نکته ضروری است که در معامله املاک ورثه‌ ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آن‌ها را با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق بدهید. همچنین معامله این‌گونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث امکان ‌پذیر نیست و در صورت مخالفت حتی یک نفر معامله واقع نمی‌شود. اگر یک نفر از مالکین از طرف بقیه آن‌ها وکالت شرکت در معامله را داشته باشد، تنها حضور و امضای او کفایت می‌کند.

نکته مهم: دیگر ممنوع ‌المعامله نبودن طرفین معامله است. اشخاص ممنوع‌المعامله به اشخاصی گفته می‎شود که قانون‌گذار آن‎ها را از انجام دادن معامله یا مداخله در اموال خود به‎طور کلی یا نسبت به مورد خاصی منع کرده است.

ملک خریداری شده نباید در رهن یا وثیقه شخص یا سازمانی باشد. این نکته برای جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی حساس است.خریدار باید قبل از انجام اقدام‌های اساسی از محل ملک بازدید کند تا از وضعیت آن مطمئن شود.

نکته:تعداد زیادی از املاک وقفی در اختیار افرادی برای کاربرد مسکونی و تجاری قرار دارند. دقت کنید، که در این نوع سند زمین هیچ وقت قابلیت خرید و فروش ندارد، فقط قابلیت اجاره داشته و خریدار ملزم به پرداخت اجاره سالیانه کمی به اداره اوقاف است. موقوفی نبودن ملک را می توان با استعلام از اداره اوقاف مشخص کرد. لازم به ذکر است که سند اوقافی سند معتبری است.

قراردادی که برای فروش تنظیم می‌شود می‌تواند به شکل رسمی یا عادی باشد. مبایعه‌نامه نوشته شده در دفاتر املاک از نظر قانونی ارزش بیشتری از مبایعه‌نامه معمولی ندارد، اما ثبت آن در دفاتر رسمی می‌تواند از ایجاد مشکلات آینده جلوگیری کند.

بنابراین قبل از انجام معامله نسبت به تطبیق مشخصاتی همچون نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی و… با مشخصات میدانی ملک مورد معامله توجه لازم را به عمل آورید. مشخصات مذکور علاوه ‌بر اینکه در سند و مبایعه ‌نامه درج شده است، نزد مراجع ذی‌صلاح نیز موجود است.

نکات حقوقی حین معامله

نکات حقوقی حین معامله خرید زمین، به رعایت موارد حقوقی در مبایعه نامه یا همان قرارداد خرید زمین مربوط می‌شود. رعایت این نکات می‌تواند از بسیاری دردسرهای حقوقی پیشگیری کند. بنابراین در رعایت این مسائل بسیار جدی و نکته‌سنج باشید.

• بررسی بدهی مالیاتی
• احراز هویت و احراز مالکیت
• تعیین شرایط پرداخت
• تعیین شرایط فسخ
• تعیین ضرر و زیان
• ثبت تمامی توافقات طرفین

بررسی بدهی مالیاتی:

حتما پیش از ورود به جلسه فروش ملک، باید از اینکه ملک دارای بدهی مالیاتی نمی‌باشد اطمینان حاصل کنید. بنابراین باید استعلام مورد نیاز در این خصوص را دریافت کنید. این استعلام را صرفا به مالک یا کسی که از جانب مالک برای این کار وکالت داشته باشد می‌دهند. بنابراین یا باید مالک برای دریافت استعلام اقدام کند، یا خریدار باید وکالتی جهت دریافت این استعلام از مالک بگیرد تا بتواند این استعلام را دریافت کند.

قبل از فروش هر ملکی باید بدهی ‌های آن به دستگاه ‌های دولتی مثل شهرداری و سازمان مالیات پرداخت شود. فروشنده باید این بدهی ‌ها را پرداخت و مفاصا حساب را به خریدار ارائه کند. خریدار می‌تواند با استعلام از اداره ‌های مربوطه نسبت به صحت و تأیید مفاصا حساب اطمینان حاصل نماید. همچنین در مواردی آپارتمان ‌های به فروش گذاشته دارای بدهکاری ‌های معوقه در مورد شارژ و دیگر مسائل مالی است؛ بنابراین توصیه می‌شود قبل از خرید خانه در مورد این مسائل نیز تعیین و تکلیف نمایید.

احراز هویت و احراز مالکیت:

احراز هویت و احراز مالکیت یکی از نکات بسیار مهمی است که به سادگی انجام‌پذیر است، اما متاسفانه بسیاری از افراد با سهل‌انگاری از کنار آن رد شده و به آن بی‌توجهی می‌کنند. برای احراز هویت طرفین معامله، باید چهره این افراد را با مدارک هویتی ایشان مطابقت دهید. برای احراز مالکیت نیز باید مدارک شناسایی فروشنده را با اطلاعات مالک در سند ملک تطبیق دهید.

شناخت فروشنده و احراز هویت:

•  بر اساس قانون، فروشنده باید مالک قانونی ملک باشد یا از فروشنده وکالت‌نامه فروش معتبر داشته باشد.
•  در صورتی که ملک متعلق به چند نفر باشد یا به اصطلاح ملک مشاع باشد، همه مالکان باید در جریان فروش قرار گیرند. یک نفر می‌تواند از سایرین وکالت‌نامه رسمی داشته باشد.
• برای احراز هویت فروشنده و رعایت روند حقوقی خرید ملک، لازم است با یک وکیل دادگستری در ارتباط باشید.

تعیین شرایط پرداخت:

در خصوص شرایط پرداخت، تاریخ پرداخت، نحوه پرداخت و مبلغ پرداخت در هر مرحله را با دقت در قرارداد بنویسید. اگر پرداخت باید با چک باشد، شماره و مشخصات چک، مبلغ و تاریخ آن را در قرارداد بنویسید.

اگر باید به شماره کارت یا حساب بانکی واریز شود، مبلغ، تاریخ، شماره کارت، نام صاحب حساب و بانک مربوطه را حتما در قرارداد بنویسید. همچنین بنویسید چند روز تاخیر برای پرداخت مجاز بوده و در صورت دیرکرد در پرداخت هر کدام از مبالغ چه جریمه برای خریدار در نظر گرفته می‌شود.

تا وقتی که طرف دیگر معامله بخشی از تعهدات خود را انجام نداده است، شما به تمام تعهدات خود عمل نکنید. هرگز تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک، وجه کامل را به فروشنده پرداخت نکنید. تحویل کامل ملک نه‌ تنها به شکل دریافت فیزیکی محل بلکه پس از انتقالات ثبتی سند است. به فروشندگان هم توصیه میشود، اگر کل مبلغ معامله را تحویل نگرفته ‌اند، به هیچ عنوان ملک را تحویل ندهند.

چنانچه پرداخت به وسیله چک باشد، اطمینان حاصل کنید که چک از حساب مسدود صادر نشده باشد یا چک سرقتی نباشد و نیز امضای آن مجعول نباشد. به هرحال توصیه می‌شود که حتی‌الامکان فروشنده درچنین حالتی چکی را که از حساب شخص خریدار و در حضور وی صادر می‌شود، دریافت نماید.

توجه به این نکته ضروری است که اگر بهای معامله از طریق چک پرداخت می‌شود، باید توجه داشته باشید که در صورت برگشت خوردن چک تنها وجه چک قابل مطالبه است و اعتبار معامله همچنان به قوت و استحکام خود باقی است؛ بنابراین نمی‌توانید معامله را بر هم زنید.

تعیین شرایط  فسخ قرارداد:

حتما به شرایط فسخ قرارداد فکر کنید و مواردی که مد نظر دارید را در قرارداد به صورت کاملا شفاف بنویسید. بعد از امضای قرارداد، فسخ آن امکان‌پذیر نیست مگر با استفاده از شرایطی که در قرارداد به آن اشاره کرده‌اید.

از آنجا که امکان بروز بسیاری از اختلافات آتی در معاملات املاک وجود دارد، بهتر است جهت پیشگیری از دردسر‌های بعدی شرایط فسخ برای هرکدام از طرفین تعیین و به شکل کتبی در قولنامه وارد شود. فسخ قرارداد یکی از راه‌ های ارادی انحلال و خاتمه قرارداد است؛ یعنی طرفین یا یکی از آن‌ها این حق را دارند که در مورد بقا یا از بین رفتن قرارداد تصمیم بگیرند.

در اصطلاح حقوقی به حق فسخ قرارداد «خِیار» یا «خیار فسخ» گفته می‌شود. واژه خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. درواقع خیار حقی است که قانون در مواردی به یکی از طرفین عقد یا هر دوی آن‌ها می‌دهد تا قراردادی را که منعقد کرده‌اند، برهم بزنند. این حق نیاز به توافق و تراضی طرفین ندارد. به عنوان مثال اگر فردی در قراردادی دارای «خیار عیب» باشد، می‌تواند صرف‌نظر از رضایت داشتن یا نداشتن طرف مقابل به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند. به عبارت دیگر فسخ قرارداد خلاف انعقاد قرارداد تنها به یک اراده احتیاج دارد.

اثر فسخ، انحلال و از بین رفتن قرارداد است. باید توجه داشت که اثر فسخ ناظر به آینده است؛ یعنی تعهدات آینده (بعد از فسخ) را از بین می‌برد؛ اما تعهدات قبلی معتبر باقی می‌ماند. به عنوان مثال اگر شما خانه‌ای خریده ‌اید و بعد از سه ماه قرارداد شما به دلیلی فسخ شد، آن خانه دیگر متعلق به شما نیست و باید آن را پس بدهید؛ اما استفاده شما از آن خانه ظرف این سه ماه کاملاً قانونی و درست بوده است. هرچند که از این به بعد دیگر حق ندارید از آن خانه استفاده کنید. بعد از فسخ تلاش می‌شود تا وضع دو طرف به حالت سابق (قبل از انعقاد قرارداد) بازگردد.

تعیین ضرر و زیان:

اگر برای دیرکرد در پرداخت، دیرکرد در تحویل ملک، دیرکرد در تنظیم سند و… جریمه‌ای مد نظر دارید، حتما آن را در قرارداد بنویسید. به هیچ توافق شفاهی نمی‌توان استناد کرد. همه چیز را مکتوب کنید. همچنین میزان جریمه‌ها را به نحوی تعیین کنید که بازدارنده باشد.

ثبت تمامی توافقات طرفین:

توافق‌هایی که بین خریدار و فروشنده باید مکتوب شود. تعیین کنید که در صورت تخلف از هر مورد، چه جریمه‌ای باید پرداخت شود. حتی در صورت لزوم می‌توانید برای تخلف از هر کدام از توافقات، شرط فسخ قرار دهید. دوباره تاکید می‌کنیم، به توافق شفاهی اکتفا نکرده و حتما هر مورد را در قرارداد مکتوب کنید.

اگر با رعایت کلیه نکات بالا، بتوانید یک قرارداد سلامت حقوقی منعقد کنید، همچنان کار تمام نشده است. باید برای با موفقیت به نتیجه رساندن این قرارداد، نکاتی حقوقی بعد از معامله را نیز مد نظر قرار دهید.

نکات حقوقی بعد از معامله

•  پرداخت‌ها
•  تحویل زمین
•  تنظیم سند

نکات حقوقی مربوط به پرداخت‌ها:

اگر خریدار مطابق تاریخ‌های مقرر در قرارداد هر کدام از پرداخت‌ها را انجام دهد، کار معامله زمین به خوبی پیش می‌رود. اما مشکل زمانی ایجاد می‌شود که خریدار طبق چیزی که در قرارداد نوشته شده است، عمل نکند. در این حالت باید طبق مفاد قرارداد عمل کنید.

برای پیگیری مسائل مرتبط با این موضوع، معمولا باید متناسب با مفادی که در قرارداد نوشته‌اید، یک اظهاریه برای خریدار ارسال کنید و ادامه ماجرا را به صورت حقوقی پیگیری کنید.پیگیری این موارد را به وکیل بسپارید.

نکات حقوقی مربوط به تحویل زمین:

زمان تحویل زمین باید در قرارداد نوشته شده باشد.خریدارحتما در این زمان حتما یک بازدید نهایی از زمین داشته باشید تا مطمئن شود زمین، با همان امکانات و ویژگی‌هایی که در قرارداد ذکر شده است به شما تحویل داده می‌شود.

از سوی دیگر به مالک توصیه می‌کنیم در زمان تحویل ملک، حتما یک رسید از خریدار دریافت کند. در این رسید باید گواهی شده باشد که خریدار، زمین را با تمام ویژگی‌هایی که در قرارداد مورد بحث آمده است، در تاریخ نوشته شده در قرارداد تحویل گرفته است.

نکات حقوقی مربوط به تنظیم سند:

تاریخ تنظیم سند نیز باید در قرارداد نوشته شده باشد و خریدار و فروشنده باید در این تاریخ در دفترخانه‌ای که در قرارداد مشخص شده است، حاضر شوند. توجه داشته باشید که حضور طرفین در تاریخ یاد شده در دفترخانه الزامی است. حتی اگر مشکل در مسیر قرارداد رخ داده باشد، در صورتی که قرارداد فسخ نشده باشد، باید به هر حال در دفترخانه حاضر شوید.

در صورتی که یکی از طرفین قرارداد به هر دلیلی در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نشد، طرف دیگر می‌تواند با حضور در دفترخانه، از مسئول آن جا گواهی عدم حضور طرف مقابل را دریافت کند. دریافت این گواهی می‌تواند به ضرر طرف مقابل به نفع فرد حاضر شده تمام شود.

نکته دیگری که در خصوص تنظیم سند وجود دارد، مربوط به هزینه‌های آن است. معمولا هزینه انتقال سند به عهده فروشنده و هزینه دفترخانه به صورت مساوی بین طرفین تقسیم می‌شود. البته توافق بین خریدار و فروشنده در این مورد از نظر قانونی اشکالی ندارد. یعنی حتی خریدار می‌تواند تمام هزینه‌های انتقال سند و حق‌التحریر محضر را تقبل کند.

پیگیری نکات حقوقی قبل، حین و بعد از قرارداد خرید زمین، کار ساده‌ای نیست و نیاز به دقت و داشتن دانش حقوقی و تجربه در این زمینه است.

دقت کنید که معاملات خود را در بنگاه‌های دارای مجوز رسمی انجام داده و استعلام ملک را از اداره ثبت اسناد بگیرید. برای ملک‌هایی که شرایط پیچیده‌ای دارند نیز شما می‌توانید یک جلسه مشاوره حقوقی املاک با یک وکیل داشته باشید و راهنمایی‌هایی لازم را دریافت کنید.

نتیجه: مشورت با مشاورین املاک نوبل در امور ملکی می‌تواند به شما در درک بهتر قوانین و مقررات کمک کند و از بروز مشکلات آتی جلوگیری کند. با رعایت این نکات حقوقی، می‌توانید از امنیت معاملات خود اطمینان حاصل کنید و از ایجاد مشکلات قانونی در آینده جلوگیری نمایید. به یاد داشته باشید خرید زمین یک سرمایه‌گذاری بزرگ است و دقت در این فرآیند بسیار حیاتی است.

ویانامگ